Principe de l'expertise :

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L'Association Seymaz-Sud a effectué en 2017 une valorisation des parcelles comprises dans le périmètres Seymaz-Sud et ceci  pour les propriétaires qui le souhaitaient.

 

L’Association Seymaz Sud a mandaté la société Analyse et Développement Immobilier sarl, Carouge, pour effectuer l’évaluation des prix des villas si elles sont

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-          En zone villas

ou

-          En zone de de développement 4A

 

La société Analyse et Développement Immobilier sarl, fait partie des quelques sociétés indépendantes spécialisées dans l’expertise de biens immobilier. Elle est reconnue et approuvées par les grandes banques de la place et diverses collectivités publiques http://www.expert-immo.ch.

 

25 propriétaires de villas de la zone Seymaz Sud ont demandé l’expertise de leurs biens sur des bases de valeur très conservatrices

 

Les résultats sont les suivants :

 

La perte cumulée sur 25 biens est de Frs 6'018'011.-

 

-    24 propriétaires font des pertes pour un montant de plus de Frs 6 million !!

-    Perte moyenne de plus de Frs 250'000.- par propriétaire

-    Perte de plus de Frs 800'000.- pour un propriétaire

 

-    1 seul propriétaire fait un gain d’environ Frs 50'000.-

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La valeur en zone de développement serait nettement inférieur au prix d’achat et de rénovation de plusieurs villas (jusqu’à plus de 25% !). Un déclassement ferait perdre des montants importants à plusieurs propriétaires, voir leurs villas si des banques exercent leurs droits de gage sur certains biens (baisse de la valeur de gage par rapport au prêt existant)

La valeur de l’objet contrôlé par l’Etat (pratique PA-SI-001-05) est moindre que celle dans un marché libre et ceci pour les raisons suivantes :

 

 

1)  Si la pratique prend en compte un prix de CHF 1’000.-/m2 de terrain et ceci quelle que soit la situation du bien, dans la réalité économique, il en va tout autre.

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En effet, plus on s’approche du centre-ville, plus le prix du foncier devient important. L’adage de l’immobilier qui dit « location, location, location,… » s’applique pour les valeurs de terrain pleinement. Ce sont les bailleurs des terrains contrôlés et proche du centre-ville qui ont poussé aux plus gros abus et qui ont mené à la loi « Longchamp ».

 

 

2)  Les petits terrains (200m2 environ) avec une villa de deux fois 60m2 habitables (total de 120m2) sont naturellement sous-    évalués par la pratique administrative. Le calcul est évident. CHF 200’000.- de terrain et environ CHF 390’000.- de construction mènent à une valeur d’environ CHF 650’000.- selon la pratique administrative.

 

 

3)  La pratique administrative calcule différemment le terrain valorisé que le terrain « à valoriser ». Ce dernier est calculé sur une base de densité de 1.2. La zone 4 de développement aboutit généralement à une densité inférieur à 1, ce qui réduit encore la valeur de ces terrains (L 1 35).

 

 

4)  Les villas à plusieurs logements voient leur prix de terrain calculés aussi sur la base d’une densité théorique d’un futur PLQ. Le prix du terrain n’est pas de CHF 1’000.-/m2!

 

Aujourd’hui, avec les modes de vie favorisant des logements de plusieurs familles dans une seule villa, cela péjore naturellement les familles qui essayent de réduire les coûts sociaux en maintenant le plus longtemps possibles des étudiants ou des personnes âgées dans le même habitat, mais avec des entrées séparées.

 

 

Conclusions :

 

Pour ces raisons et en observant les valeurs dégradées de ce périmètre, nous préconisons un déclassement en zone ordinaire, de préférence en zone 3 ou 4, assorti de Plans Localisés de Quartier (PLQ; L 1 35) publique privé pour garantir un développement harmonieux du périmètre Seymaz-Sud.

 

Ces PLQ pourraient aussi voir une proportion de logements sociaux ou de coopératives inscrites dans leurs règlements. La question des taxes de développement nécessaires à la construction des infrastructures semble résolue par celle demandée pour la construction de tout nouveaux logements.

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Le Comité

Association Seymaz Sud